AYO MENGHAFAL AL-QUR'AN: Mengajak anda bergabung dalam grup whatsapp, MUSHAF (Mengajak Umat Setor HAFalan); 1.Untuk umum, 2. Bersungguh-sungguh 3. Gratis; Info lengkap silakan klik MUSHAFButuh solusi masalah waris keluarga online dan cepat ? klik KONSULTASI

Prosedur Jual-Beli Tanah/Rumah Warisan, Balik Nama Surat Dan Biaya Pajaknya

Warisan Dan Hibah Wasiat Merupakan Objek Pajak

jadipintar.com.Depok--Perolehan hak karena waris adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Saat pewaris meninggal dunia, pada hakikatnya telah terjadi pemindahan hak dari pewaris kepada ahli waris. Saat terjadinya peristiwa hukum yang mengakibatkan pemindahan hak tersebut merupakan saat perolehan hak karena waris menjadi objek pajak. Mengingat ahli waris memperoleh hak secara cuma-cuma, maka adalah wajar apabila perolehan hak karena waris tersebut termasuk objek pajak yang dikenakan pajak. 
Perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia. Pada umumnya penerima hibah wasiat adalah orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga dengan pemberi hibah wasiat, atau orang pribadi yang tidak mampu. Disamping orang pribadi, penerima hibah wasiat juga berupa badan yang biasanya mempunyai kegiatan pelayanan kepentingan umum di bidang sosial, keagamaan, pendidikan, kesehatan dan kebudayaan, yang semata-mata tidak mencari keuntungan.
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang terutang atas perolehan hak karena waris dan hibah wasiat adalah sebesar 50% (lima puluh persen) dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang seharusnya terutang.

Saat terutang pajak atas perolehan hak atas tanah dan bangunan karena waris dan hibah wasiat adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.


1. Jual-Beli Dan Balik Nama Objek Waris

Menjual tanah warisan pada dasarnya sama saja prosesnya dengan proses jual beli biasa. perbedaan hanya terletak pada pihak penjual dan pajak-pajak yang timbul karena jual beli tersebut. Jika dalam jual beli biasa penjual atau orang yang namanya tercantum di sertifikat hadir untuk menandatangani akta jual beli, namun pada proses jual beli tanah warisan ini yang menjadi penjual adalah ahli waris dari orang yang meninggal (pewaris) dan adanya kewajiban membayar pajak waris.
Siapa saja ahli waris harus dibuktikan secara tertulis dalam bentuk Surat Keterangan Waris (SKW). Untuk WNI asli, SKW dibuat dibawah tangan dengan ditandatangani oleh dua orang saksi dan disahkan oleh lurah dan dikuatkan oleh camat setempat, sementara untuk WNI keturunan Tionghoa dan Eropa SKW dibuat dengan akta notaris dan untuk Warga Negara Indonesia keturunan Timur Asing seperti Arab dan India SKW dibuat oleh Balai Harta Peninggalan.
Adakalanya untuk kasus tertentu SKW dibuatkan dengan penetapan pengadilan atau yang lazim disebut fatwa waris. SKW dengan Penetapan Pengadilan dibutuhkan terutama untuk kondisi ahli waris terdiri dari banyak orang yang berpotensi menimbulkan sengketa. Hal ini bisa terjadi jika pewaris merupakan orang dengan tingkatan yang sudah jauh secara vertikal dalam hubungan kekeluargaan.

2. Contoh Pengurusan SKW WNI Keturunan Eropa

Akan dijual sebidang tanah Eigendom Verponding atas nama Marco van Basten. Maka yang harus menandatangani akta jual beli (atau akta pengoperan) adalah ahli waris dari Marco van Basten. Hal ini mungkin saja terjadi karena tanah Eigendom Verponding dulunya banyak yang diberikan ke atas nama orang Belanda. SKW untuk kasus seperti ini harus dengan penetapan pengadilan karena menyangkut kondisi yang sudah sangat kompleks dan berpotensi sengketa tentang siapa saja ahli waris. Pengadilan berhak menetapkan siapa saja ahli waris dari Marco van Basten tersebut setelah mendengarkan dan mempertimbangkan bukti-bukti dan keterangan saksi-saksi. Di dalam SKW tersebut dicantumkan nama dan identitas seluruh ahli waris yang berhak atas bidang tanah yang dijual.
Jika ahli waris tinggal di lokasi yang berjauhan.
Jika ada ahli waris tinggal di lokasi yang berjauhan dengan objek tanah, maka untuk menandatangani akta jual beli bisa memberikan kuasa untuk menjual berupa akta notaris atau legalisasi kepada salah seorang ahli waris lainnya. Akta kuasa untuk menjual bisa dibuat di hadapan notaris tempat si ahli waris berada. Kuasa untuk menjual ini tidak bisa dibuat di bawah tangan saja. Dimana pada saat pembuatan akta jual beli di hadapan PPAT, asli akta kuasa untuk menjual tersebut harus dilampirkan.
Balik nama ke seluruh ahli waris
Sertifikat atas nama pewaris bisa diajukan balik nama ke atas nama seluruh ahli waris ke Kantor Pertanahan dengan melampirkan SKW. Dalam pengajuan balik nama ini tidak ada proses jual beli, peralihan haknya hanya karena warisan atau dalam istilah populer disebut turun waris.
Syarat-syarat yang dibutuhkan dalam pengajuan balik nama turun waris:
1. Asli sertifikat
2. Fotocopy Surat Pemberitahuan Pajak Terhutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
3. Surat Keterangan Kematian Pewaris.
4. Fotocopy KTP dan KK (Kartu Keluarga) seluruh ahli waris
5. Bukti pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
6. Surat kuasa jika dikuasakan.
Sertifikat atas nama suami, tapi yang meninggal istri.
Jika sertifikat atas nama suami, tapi yang meninggal istri, maka sertifikat tersebut tidak perlu dibalik nama ke seluruh ahli waris. Tapi bisa saja dilakukan karena tidak ada aturan yang melarang jika pemegang hak ingin membalik-nama sertifikat tersebut ke atas nama seluruh ahli waris. Beberapa kantor pertanahan mewajibkan permohonan juga menyertakan pernyataan besaran (dalam prosentase) masing-masing hak ahli waris.
Jika tanah ini akan dijual maka seluruh ahli waris (dalam hal ini anak-anaknya) harus turut memberikan persetujuan dalam akta jual beli karena di dalam tanah tersebut terdapat harta bersama (milik istri) yang menjadi milik anak-anaknya.

3. Penghitungan Pajak Dalam Proses Jual Beli Tanah Dan Warisan.

1. BPHTB Waris
Walaupun dalam proses jual beli tidak ada balik nama ke atas nama ahli waris namun dalam prakteknya tetap dianggap sebagai perolehan hak oleh ahli waris, sehingga ahli waris dikenakan BPHTB dengan perhitungan sebagai berikut:
{5% (NJOP – NJOPTKP)} x 50%
NJOP: Nilai Jual Objek Pajak
NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak
Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 300 juta.
2. Pajak Penghasilan (PPH)
Sebagai pihak yang menjual atau memperoleh penghasilan dalam suatu perbuatan hukum maka ahli waris diwajibkan membayar PPH.
Besarnya PPH yang harus dibayarkan:
5% x Harga Transaksi/NJOP (mana yang lebih besar)
3. BPHTB Pembeli
Besarnya BPHTB pembeli dihitung seperti proses jual beli biasa, yaitu:
{5% (NJOP – NJOPTKP)}
Nilai NJOPTKP berbeda untuk masing-masing daerah, sebagai contoh NJOPTKP untuk DKI Jakarta Rp. 80 juta. Untuk daerah lain besarnya NJOPTKP berbeda, bisa diketahui dengan menanyakan ke PPAT setempat.

  • Yang membayar pajak. Kewajiban memikul atas timbulnya pajak-pajak tersebut dibebankan secara proporsional, yaitu BPHTB Waris dan PPH dipikul oleh ahli waris dan BPHTB pembeli ditanggung oleh pembeli. Sedangkan biaya akta jual beli bisa dipikul secara bersama-sama oleh penjual dan pembeli atau sesuai kesepakatan. Berdasarkan AJB, PPAT mengajukan balik nama ke Kantor Pertanahan.
  • Objek akan dimiliki seorang ahli waris saja. Dalam hal seluruh ahli waris sepakat untuk memberikan tanah warisan tersebut kepada salah seorang ahli waris. Jika salah seorang ahli waris ingin memperoleh tanah warisan tersebut secara penuh maka harus dilakukan terlebih dahulu balik nama ke seluruh ahli waris dan kemudian dibuatkan akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di PPAT. Atas perolehan hak oleh salah seorang ahli waris tersebut, penerima hak diwajibkan membayar BPHTB dan PPH secara proporsional.
Contoh:
Jika ahli waris ada empat orang, maka kewajiban pembayaran BPHTB dan PPH adalah sebesar tiga perempat saja karena seperempat bagian sudah miliknya.
Berdasarkan APHB bisa diajukan balik nama ke Kantor Pertanahan oleh PPAT dan jika proses balik nama selesai sertifikat akan timbul atas nama salah seorang ahli waris penerima hak sesuai dengan APHB.

4. Biaya Pengurusan Pajak Waris Dan Hibah Wasiat

1. Penghitungan BPHTB karena pewaris pemilik tunggal.
Kondisi ini terjadi apabila pemilik tanah dan bangunan hanya atas nama satu orang atau yang tertulis dalam sertifikat hanya nama pewaris saja, maka yang berhak menjadi ahli warisnya adalah istri dan anak-anaknya.
Berbeda dengan perhitungan BPHTB karena jual beli yang menghitung BPHTB berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga transaksi, perolehan BPHTB karena warisan dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.
Prinsip perhitungan sama dengan jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
Dimana NPOPTKP warisan adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak yang besarnya berbeda untuk masing-masing daerah. Sebagai contoh NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp. 350.000.000,- dan untuk daerah Bogor, Depok, Tangeran dan Bekasi adalah Rp. 300.000.000,-
Besarnya NPOPTKP untuk daerah lain ditetapkan berdasarkan peraturan daerah masing-masing karena sekarang ini pemungutan BPHTB dilakukan oleh Dinas Pendapatan Daerah. Untuk mencari informasinya bisa ke Kantor Pajak atau Kantor Pertanahan atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Contoh perhitungan PBHTB :
Seorang ayah meninggal memiliki sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan, kemudian akan dilakukan balik nama ke atas nama para ahli waris atau anak-anak dan istrinya. Karena proses balik nama tersebut para ahli waris diwajibkan membayar BPHTB.
Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:
Luas 1.000 m2
NJOP = 1.000.000,- per meter
NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total
NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)
Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:
BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)
BPHTB = 5 % x (Rp. 1.000.000.000 – Rp. 350.000.000) = Rp. 32.500.000,-
Dalam prakteknya penulisan di lembar BPHTB hanya dituliskan nama salah satu ahli waris saja dengan diikuti menulis CS (cum suis) yang berarti dan kawan-kawan, di belakang namanya.

2. Penghitungan BPHTB jika objek warisan merupakan milik bersama.
Adakalanya karena situasi tertentu, tanah dan bangunan dimiliki oleh lebih dari satu orang. Penyebabnya bisa jadi karena pembelian dilakukan secara patungan beberapa orang untuk keperluan tertentu. Sebagai contoh, beberapa orang sepakat untuk membeli tanah dan bangunan sehingga di dalam sertifikat tercantum beberapa orang.
Sebidang tanah kosong di Jakarta Selatan dimiliki oleh beberapa orang, sehingga di sertifikat tercantum nama semua pemiliknya:
Irwandy
Riza Surya Dharma
Fadli Aulia
Eldwin Syarif
Rajo Angek Garang
Dengan bagian masing-masing seperlima sama besar (atau berapa pun bagian masing-masing, menurut kesepakatan)
Pada suatu hari Rajo Angek Garang meninggal dunia, sehingga haknya beralih ke ahli warisnya. Rajo Angek Garang meninggalkan para ahli waris:
Maknyak Jumas (istri)
Andi Arwick Garang (anak)
Mariadi Putra Garang (anak)
Data-data tanah objek warisan sebagai berikut:
Luas 1.000 m2
NJOP = 1.000.000,- per meter
NPOP = 1.000 x Rp. 1.000.000,- = Rp. 1.000.000.000,- sama dengan NJOP total.
NJOPTKP waris adalah Rp. 350.000.000,- (DKI Jakarta)
Besarnya BPHTB adalah sebagai berikut:
BPHTB = 5 % (1/5 NPOP – NPOPTKP) . 1/5 NPOP karena yang menjadi hak pewaris hanya 1/5 bagian
BPHTB = 5 % (1/5 x Rp. 1.000.000.000 – RP. 350.000.000)
BPHTB = 5 % (Rp. 200.000.000 – Rp. 350.000.000)
BPHTB = 5 % (- Rp. 150.000.000)
BPHTB = Nihil
Jika diajukan balik nama atas sertifikat tersebut maka jumlah BPHTB yang harus dibayar adalah Nihil atau tidak ada. Apabila balik nama sudah selesai diajukan di Kantor Pertanahan maka dalam sertifikat akan muncul nama tujuh orang yaitu nama empat orang pemilik sebelumnya ditambah dengan ahli waris dari Rajo Angek Garang, selengkapnya pemilik tanah dan bangunan tersebut menjadi menjadi:
Irwandy
Riza Surya Dharma
Fadli Aulia
Eldwin Syarif
Maknyak Jumas (istri)
Andi Arwick Garang (anak)
Mariadi Putra Garang (anak)
Dalam sertifikat ini juga bisa dicantumkan besarnya masing-masing bagian pemiliknya. Besarnya bagian masing-masing pemilik berdasarkan kesepakatan semua pemilik.

3. Penghitungan Pajak Hibah Wasiat.
Suatu Yayasan Panti Asuhan Anak Yatim Piatu memperoleh hibah wasiat dari seseorang sebidang tanah dan bangunan di atasnya dengan nilai pasar sebesar Rp 1.000.000.000,00. Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun yang bersangkutan mendaftar ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp 900.000.000,00. Apabila di Kabupaten/Kota letak tanah dan bangunan tersebut, Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak setempat menetapkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak dalam hal selain waris dan hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/isteri, sebesar Rp 60.000.000,00, maka besarnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan terutang adalah sebagai berikut :
Nilai Perolehan Objek Pajak Rp 1.000.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak Rp 60.000.000,00
Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak Rp 940.000.000,00
BPHTB yang seharusnya terutang = 5% x Rp 940.000.000,00
= Rp 47.000.000,00
BPHTB yang terutang = 50% x Rp 47.000.000,00

= Rp 23.500.000,00.
Catatan : Untuk mendapatkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang berlaku bisa ditanyakan ke KPP Pratama di Seksi Ekstensifikasi (pelayanan PBB hanya ada di KPP Pratama atau KPPBB jika belum ada KPP Pratama).
Butuh solusi pembagian waris keluarga online dan cepat ? klik Konsultasi.
Sebarkan !!! sekiranya bermanfaat.
Sumber:
http://asriman.com/panduan-cara-menjual-tanah-warisan/
http://asriman.com/contoh-dan-cara-menghitung-bphtb-pada-tanah-warisan/
http://pajaktaxes.blogspot.com/2007/12/pengenaan-bphtb-atas-tanah-dan-bangunan.html